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大发地产“开源节流”:拿地锐减、“地王”项目亏本入市?

日期:2021-11-25 14:11:05     西安商网   编辑:范强力
导读:资金不宽裕的大发地产正在“开源节流”
  
大发地产“开源节流”:拿地锐减、“地王”项目亏本入市?

 

  资金不宽裕的大发地产正在“开源节流”

  2021年1-6月,大发地产(06111.HK)新增7宗地块,其中浙江丽水地块刷新该区域楼面价。但与去年同期相比,大发地产拿地节奏明显放缓,去年上半年新增16幅地块,时至今年下半年,大发地产拿地几乎停滞,截至11月初其并未现身土拍市场。

  记者注意到,拿地减缓背后,大发地产资金链处于紧绷状态。据2020年及2021年中期报,大发地产扣除受限制现金及已质押存款后的货币资金均无法覆盖其短期负债,且公司经营活动现金流量净额处于净流出状态。

  为缓解资金压力,大发地产多次出售旗下公司股权。根据企查查披露的信息,大发地产今年陆续转让四家公司股权。另从销售端来看,大发地产浙江丽水“地王”或在割肉出售。

  “地王”亏本入市?

  前文提及的“地王”坐落于浙江丽水和平路与怡园路交叉口西北侧。记者从公开信息获悉,该地块由大发地产旗下温州市鸿壹置业有限公司(下称“温州鸿壹”)以总价16.62亿元竞得,其楼面价高达2.1万元/平方米,刷新了丽水市最高楼面价。

  企查查显示,2021年5月下旬,温州鸿壹股权发生变更,碧桂园(02007.HK)和四川新希望房地产开发有限公司入股,两家公司分别间接持有33%股权,大发地产则间接持有34%股权。

  今年下半年,三家公司联合开发的碧桂园大发新希望天钻(备案名:天钻家园)已经入市,并分别于8月及9月获得预售许可证。据丽水市住房和城乡建设局官网,天钻家园包括小高层和叠加别墅等在内共有21幢楼、479套房源。

  

大发地产“开源节流”:拿地锐减、“地王”项目亏本入市?

 

  *天钻家园,截图来自于丽水市住房和城乡建设局官网

  记者从天钻家园销售人员了解到,天钻家园由碧桂园销售,目前在售的小高层毛坯均价2.45万元每平,其中126-140平方米户型的装修标准为3600元每平,160-225平方米户型则是4050元每平。

  叠加装修价格后,天钻家园小高层销售均价约为2.8万元/平方米。但记者发现,与前“地王”大家天阳紫金邸(备案名:紫鑫邸)相比,天钻家园小高层的售价并不高。

  2020年12月,安吉众合投资管理有限公司以楼面价1.8万元/平方米竞得1宗商住地,刷新丽水市当时的最高楼面价,后被打造为紫鑫邸。据房天下数据,2021年7月,以高层为主的紫鑫邸对外销售,其毛坯备案价达2.63万元每平,加上装修价格后均价约为3万元每平。

  并且,天钻家园小高层的售价还与周边二手房形成“价格倒挂”。在天钻家园附近,二手房中梁滨江首府、德信元湖一号11月挂牌均价都超过3.1万元每平。

  知名地产分析师严跃在接受《中国科技投资》记者采访时指出,楼盘盈亏平衡点为地价的1.5倍,若未达到,房企盈利压力较大。天钻家园地价约为2.1万元每平,其盈亏平衡价格在3.2万元每平左右。很显然,天钻家园小高层所售均价并未超过3万元/平方米。

  “单从楼板价2.1万,精装小高层售价2.8万来看,基本上没有什么利润。如果各项成本以及节点管控不强,很有可能亏本。”易居克尔瑞部门副总经理缪萌分析道。

  不过,中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红指出:“(定价)合理不合理,要看精装修材料成本、人工成本和利润率。”

  另需提及的是,除小高层以外,天钻家园还有毛坯交付的叠加别墅。根据丽水市住房和城乡建设局官网,天钻家园毛坯叠加别墅备案价格在3.5万元/平方米上下,少数房源备案价格超过4万元每平。

  就项目整体的去化及盈亏情况,大发地产方面并没有做出详细的解释,仅表示:“丽水项目为碧桂园大发新希望·天钻,操盘方为碧桂园。据房天下研究院搜索排名显示,11月首周(11.1-11.7)莲都的热搜楼盘榜单中排名第一为碧桂园·天钻。”

  拿地“急刹车”

  大发地产发轫于1996年,截至目前已成立近25年。不过,在起起伏伏的房地产市场,大发地产的表现一直不温不火。

  回顾往年的业绩,大发地产的合同销售额始终在百亿以下徘徊。2017年,彼时大发地产合同销售额仅41亿元左右。直到2018年,大发地产迎来高光时刻,公司合同销售额同比增加204.1%至125.24亿元,并于同年登陆香港交易所。

  销售额大涨的同时,大发地产扩储的步伐也显著加快。2018年年报显示,大发地产当年新增21幅地块,总土地成本约为61亿元,相当于全年合同销售额的一半左右。2019-2020年,大发地产扩张之心不减,分别新增25幅、22幅地块。

  但扩张的另一面是公司常年紧绷的资金状态。根据历年年报,2018-2020年,大发地产货币资金分别为21.6亿元、46.9亿元、72.8亿元,其中受限制现金及已质押存款分别为6.8亿元、18.8亿元、33.8亿元。如若扣除受限制现金及已质押存款,大发地产货币资金并不能覆盖当年的短期负债,这三年均存在一定的资金缺口。

  并且,从现金流量表来看,2018-2020年大发地产经营活动产生的现金流量净额分别为4.29亿元、1.01亿元、-39亿元,截至2020年年末大发地产经营性现金流量金额处于净流出状态。

  为缓解资金流动性压力,2020年大发地产频繁出售旗下公司股权,今年亦是如此。企查查显示,大发地产今年陆续转让了多家公司股权,包括上海瀚颜实业发展有限公司、重庆融阙置业有限公司等四家公司。

  与此同时,大发地产今年还减缓了拿地节奏。2021年中期报显示,大发地产新增7宗地块,而去年同期公司获取了16幅新地块。

  拿地力度降低后,大发地产的资金状况有了一定的改善。iFinD金融数据端显示,2021年上半年大发地产经营性现金流净额为-7.54亿元,相较于去年同期增加80.4%。不过,大发地产扣除受限制现金及已质押存款后的货币资金依旧无法覆盖其短期负债,今年上半年尚存约7亿元的资金缺口。

  记者注意到,今年下半年,大发地产拿地几乎停滞。自今年下半年以来截至11月初,大发地产并未现身土拍市场。另据中国指数院统计的数据,大发地产今年上半年拿地金额共计70亿元,而今年前10个月该值未曾变动。

  值得一提的是,虽然大发地产今年放慢了拿地速度,但公司借新还旧的动作并未停息。

  据记者不完全梳理,截至11月上旬,大发地产今年已接连发行三笔优先票据,共计3.8亿美元。在票据发行理由一栏,大发地产均提到,拟将票据发行所得款项金额用于若干现有债务的再融资,也就是借新还旧。

  从发行成本来看,大发地产美元债票面利率不降反增,公司今年10月29日发行的一笔美元债票面利率高达13.5%,高出同年6月发行的3.55个百分点。

  来源:中国科技投资


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