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连踩红线、上市破发, 大唐地产难寻“盛世”

日期:2021-02-21 16:00:07     西安商网   编辑:范强力
导读:大唐地产“上海滩”计划有了新进展。近日,大唐地产的新总部选址曝光,具体位置在上海虹桥商务区的虹桥嘉汇,相关的岗位招聘也随之展开,为上海总部团队建设做准备。
  
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  大唐地产“上海滩”计划有了新进展。近日,大唐地产的新总部选址曝光,具体位置在上海虹桥商务区的虹桥嘉汇,相关的岗位招聘也随之展开,为上海总部团队建设做准备。

  这意味着,目前总部位于厦门的大唐地产,开启了“上海+厦门”双总部的发展阶段。大唐地产董事长吴迪近期表示,双总部建设不仅是物理空间和地理的变化,也是整个文化的变化。这也是一个几十年的企业必须走的一步,如果不走出这一步,很难有更大的发展。

  据了解,大唐地产的“双总部”行动,在去年年底上市之后就已经开始。上市不足60天的时间里,大唐地产“迁都”上海,也显示出其寻求更大发展的野心和坚决。

  但是,资本助力和“双总部”的设立,能否撑起大唐地产的野心,还存有疑问。

  500亿未竟 千亿待定

  起家于台湾、发轫于厦门,大唐地产成立至今已有30余年的历史。

  然而在过往的时间里,大唐地产并没有抓住房地产业的“黄金时期”、实现全国化,相反其业务范围长期局限在包括厦门、漳州、南宁在内的海西和北部湾地区,近五年才扩展到天津、长沙、重庆、宁波等二三线城市。

  并且,虽然近年来大唐地产加快了发展速度,但是截止到2020年8月底,大唐地产仍然仅有105个物业项目,总土储不足1200万平方米。

  土地储备在一定程度上决定了企业的销售业绩和营业收入。根据克尔瑞房企销售榜单,大唐地产于2019年和2020年的全口径销售金额分别为339.5亿和445.1亿,同比增长31%;而从权益金额来看,该企业的销售业绩波动较大,2019年和2020年分别录得187.8亿和210.4亿,虽然同比增长12%,但是并没有回到2018年289.6亿的水平,更不复以往成倍增长的高光时刻。

  大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开表示,未来三年,大唐地产冲刺500亿元的销售目标。2019年,大唐地产再次将目标升级为“3年1000亿+,进入全国房企50强”。而如今,克尔瑞2020年最新榜单发布,毫无疑问,大唐地产并没有完成500亿的销售目标。

  据克尔瑞分析统计,销售业绩在300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压,多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长。因此,在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下, 大唐地产的“3年千亿”,更显出高度不确定性。

  而从营收和利润方面来看,大唐地产的情况也不乐观。其中,2018和2019年的营业收入分别约54.96亿和81.1亿,同比增长37%和48%;同期净利润分别为5.88亿和6.27亿,同比增长42.36%和6.67%。截止到2020年6月底6个月,大唐地产的营收和净利分别为17.85亿和0.9亿元,与2019年同期相比,均录得大幅下跌。

  总体来看,虽然营业收入增长较快,但是可以看出,大唐地产存在“增收不增利”的问题,在2019年营业首付大幅上涨48%的情况下,净利润增长幅度为个位数,并且受疫情影响,2020年上半年盈利指标进一步恶化。

  不难发现,规模扩张带来的成本和费用增加,是大唐地产“增收不增利”的主要原因。

  2019年,大唐地产的销售成本和营销费用分别增长49.2%和68.4%,远高于营业收入增长速度,而同期的行政开支和融资成本也保持较快增长,涨幅分别为28.5%和24.9%。

  退一步说,如果利润和成本并不是紧要问题,那么债务风险和现金流问题绝对是摆在大唐地产眼前的危机。

  连踩两线 上市破发

  根据wind数据,大唐地产2017-2019年的资产负债率分别为97.55%、95.49%和91.67%,截止到2020年上半年,虽然该项数据有所下降,但是仍然高达90.49%,远高于安全水平。

  而根据房企融资新规“三条红线”的标准,即剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于1,截止到2020年上半年,大唐地产剔除预收款后的资产负债率为84.7%,净负债比率128.5%,现金短债比为1.34。

  除了现金短债比处于安全状态,另外两项均不达标,踩中两条红线,后续很可能起有息负债规模每年增长控制在10%以内。所以,尽管其关联方福信集团为民生银行的股东,但是大唐地产的债务压力依然严峻。

  最直接的体现就是其即期借款,截止到2020年6月,大唐地产一年内到期的借款为24.16亿,而同期期末的现金及现金等价物仅为11.3亿元,无法覆盖到期债务。

  

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  图片来源:大唐地产招股书

  对于债务问题,大唐地产在其招股书中明确提到,自2017年12月31日以来公司一直努力管理自身债务,如果中国人民银行对房地产的相关标准生效,将(1)加强销售及营销工作,进一步增加预售收入(2)促进向客户收款和向交易方收取应收款(3)监控现金流量(4)进一步丰富融资资源并借机进入股权资本市场来改善借款管理水平、现金流入和优化资本结构。

  对于第四点提到的进入股权资本市场,实际上,过去一年内,多个中小房企密集赴港上市。诸葛找房高级分析师陈霄表示,当前房地产调控政策频出、融资环境趋紧、行业集中度越来越高,小房企的生存压力越来越大,寻求上市主要是为解决当前的资金问题,拓宽融资渠道,更好的实现生存扩张。

  大唐地产也不例外,其招股书中提到,除了将全球发售所得款项的60%用于建设项目,其余30%用于偿还部分银行借款。

  两次折戟IPO之后,大唐地产终于在12月11日成功上市。不过,令人唏嘘的是,大唐地产(大唐集团控股,股份代码:2117.HK)上市首日开盘报4.56港元,与发行价持平,但开盘后即破发,最低时跌20%,截至发稿日,大唐地产收盘价4.51港元,市值约61亿港元。

  对于大唐地产在二级市场的表现,陈霄指出,由于规模小、盈利能力有限,且身负债务压力,大唐地产在股市的表现一般,这种中小房企的弊端,决定了面对市场变动的抗风险能力较差。在当前政策环境趋紧,行业竞争加剧等的环境之下,资本市场对其未来发展前景往往信心不足。

  由此说,大唐地产“双总部”之后,能否寻得“盛世”,还有待观察。

  来源:中国企业报·青财经


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