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西安二手房市场逐渐降温 90-140㎡为全年成交最多

日期:2019-01-08 10:23:29     西安商网   编辑:张玲玲
导读:2018年,西安的二手房可谓经历了诸多考验,从一房难求到房价上涨,价格倒挂在全国排名前列,再到需求骤降、门庭冷落。
  2018年,西安的二手房可谓经历了诸多考验,从一房难求到房价上涨,价格倒挂在全国排名前列,再到需求骤降、门庭冷落。总体来说,2018年的二手房,在经历过一段时间的疯狂之后,于下半年回归理性。

  区域价格上涨成交先涨后落

  纵观全年,西安三四月份的新房源紧缺,曾一度造成“千人抢房”,导致二手房房价普遍比新房高出30%-40%。但随着房源供应量的增加,二手房市场出现断崖式下跌,逐渐降温。从中国行情网以及西安二手房有关数据中显示,2018年一季度二手房成交均价基本集中在8000-12000元/㎡,二季度成交均价集中在12000元/㎡ 以上,到了三季度成交均价为12400元/㎡,四季度的成交均价为12100元/㎡。从区域成交分布来看,雁塔区、高新区二手房价格居于榜首,分别为18513元/㎡、16651元/㎡,未央区13175元/㎡,长安区12664元/㎡,灞桥区11655元/㎡,临潼区8335元/㎡,高陵区7046元/㎡,城北10833元/㎡,城内10033元/㎡ 。

  从最新一期的一组数据可以看出,二手房均价仍呈上涨态势。其中雁塔区2018年12月份二手房均价同比上涨41.94%,未央区同比上涨36.88%,长安区同比上涨28.31%,灞桥区同比上涨29.25%,高陵区同比上涨43.47%。但是记者走访十余家二手房门店发现,二手房成交并不乐观,多数门店表示近期房源成交下滑,很多房源有价无市,也有房东降价出售,但成交仍不乐观。记者也从有关二手房买卖网站上查询发现售价有所下滑,例如年中中铁缤纷南郡89㎡的房子,网上售价挂到195万元左右,均价为22000元/㎡,年末的时候84㎡的房子,网上售价为145万元,均价17000元/㎡。有专业人士分析,随着西安房源大幅增加、市场紧张情绪消除,二手房市场降温已是大势所趋。

  90-140㎡房源受欢迎

  在全年销量中占43%

  那么,从2018年二手房市场成交的情况看,哪类户型最受欢迎呢?

  诸葛找房有关二手房信息中显示,2018年西安二手房销售面积区间分布情况多集中在刚需和刚改,其中:

  90-140㎡:占比43%,全年销售19910套;

  60-90㎡:占比24%,全年销售11091套;

  60㎡以下:占比15%,全年销售6879套;

  140-200㎡:占比14%,全年销售6559套;

  200㎡以上:占比5%,全年销售2192套。

  其中,全年的成交总价多集中在100-200万元,占比48%,总销售22578套,也就是说总价走高、户型选择性大,更多的改善型置业趋向选择二手房。而100万以下的房源销售占比22%,销售10455套;200-300万,占比16%,销售7633套;1000万以上占比1%,销售341套。玛雅房屋店东委员会主席李周生告诉记者,从自己管理的几家门店成交看,2018年购买二手房的客户对100-130平米左右的三室房源需求明显增多,大约能达到2017年的2倍以上。

  观望情绪渐起后市稳定

  记者查询近期二手房网站的挂牌房源发现,近期标了“直降”“特价”的房源不少。21世纪高新地区博士路附近的一家门店主管王女士告诉记者,近期挂牌降价的确实不少,但是相对的购房者也越来越少。例如紫薇田园都市的一套精装修小四室房源,降价后挂牌仅为265万;锦业路有精装三室挂到了180万等等。而在高新的重点地段,同类房源上半年的单价至少都在2万每平米。她认为,二手房热度下降,急于出手的房东肯降价卖房,但是有的购房者也开始观望。也有的房东虽然觉得二手房市场变冷,但是不急于套现,挂牌价仍旧没有降。这与买卖双方的心理预期有很大关系,买房的期望降价,房东则仍希望价格坚挺,某种程度上双方都在观望。

  有业内人士表示,今年新房政府限价,但二手房市场可谓是真正的市场定价。经过一段时间的调整,二手房价格逐步在向自身实质价值回归,市场后续购买力面临一定挑战。

  目前,二手房在经历了一段时间的下滑后,近期已经趋于平稳。李周生表示,根据一些门店的上客量和成交情况来看,最近比十月十一月稍有增加,但总体成交量仍旧不高,属于市场正常增加。而且,他认为今年的返乡置业可能对二手房市场不会有太大的促进。“从今年的成交客群对比来看,返乡置业一直存在,已经不像之前几年那样有明显的时间段。”每年元月和二月都是二手房中介业绩最低的时间段,腊月和春节对行业影响较大。短期内,市场将继续理性平稳,不会有大的波动。而相对的,这两个月买房子会好买一些,可选房源多。

  全年二手房市场关键词

  2018年二手房前半年市场火爆,玛雅房屋店东委员会主席李周生预估成交量同比2017年在二倍左右,特别是四五月份成交量可能达到2017年同期的三倍以上。而“房价上涨”“需求暴涨、倒挂明显”“开店、关店潮”等也成为2018年二手房市场的几个关键词。

  关键词:房价上涨

  诸葛找房网上的数据显示:2018年1月西安二手房挂牌均价为12000元/平米,8月份时,二手房挂牌均价上涨至全年最高,为16000元/平米,随后开始下降,到12月下降至15800元/平米左右。2017年5月份购买了万科金域曲江176平米房子的古先生表示,同面积在2017年底售价为290万,自己在5月份购买时已经卖到了368万,而同一栋楼的另一户买家在7月份购买时已经涨至400万左右。

  由此可见,上半年二手房价格出现快速上涨,虽然在下半年因二手房买卖“满五满二”调整为“满三满二”后,大量二手房源入市缓解供应紧张,且同时期新房市场供应增加,使得二手房市场逐渐恢复理性,价格有所回落,但全年的价格走势仍为上涨。

  关键词:需求暴涨倒挂明显

  由于上半年新房市场供应不足,导致二手房需求量快速上涨,在2018年4月至6月表现十分明显,市场上经常出现“几人抢一套房”,由此导致二手房价格快速上涨,倒挂现象明显。从价格上看,倒挂较严重时,新房、二手房之间的价格差距,一般区域每平方米高出500-1000元,有的区域甚至高出2000-5000元。宜居中国集团克而瑞西安公司总经理朱郁表示,二手房倒挂与城市区域功能的均好性不同有关,如果区域拥有强配套、资源便利,并有很强的发展延展性,那么均好性就高,二手房倒挂的价格、范围以及倒挂的价格比例都会相对其他区域高一些,例如曲江、高新和浐灞。

  当然,二手房市场疯狂也导致在一段时间内市场乱象丛生,中介暗箱操作、房东临时毁约现象亦不在少数。西安市房管局也在年内对违规中介机构进行数次检查处罚,对于房东临时毁约亦有多宗法律案件判决结果表明,支持购房者的合法权益。

  关键词:开店、关店潮

  在上半年二手房市场火爆期间,很多中介店铺应时而开。曲江新区新开门附近长期从事二手房市场的经纪人刘祥表示:“原来这条街有三四家中介门店,就在四五月份连续新开了好几家,这附近四五个小区最多的时候有9家,竞争很激烈。”而在下半年市场平稳之后,房价上涨回归理性,二手房的成交量也开始一路下滑。

  某品牌中介负责人表示,与3-5月份的火爆期相比,西安有些中介门店在下半年二手房买卖业务下滑已达80%以上。这也间接导致因市场火爆而扩张的门店逐渐关闭。

  李周生分析:“去年二手房门店开得快,关得也快。究其原因,与市场变化和中介实力相关。市场需求暴涨,很多中介也疯狂扩张,但市场的需求暴涨跟政策变化有关,并不是稳定持续的上涨,所以在市场回落时,不可避免的出现一批中介门店退场。”来源:华商报


 


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