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限购发威!2018西安限购政策是这样

日期:2018-01-04 11:18:08     西安商网   编辑:杜格丽
导读: 陕西省统计局昨日发布房地产发展相关数据统计报告。根据统计结果我们可以得出的结论是:随着一年的政策施压,调控已经颇具成效并且呈现稳中向好的发展态势。
  陕西省统计局昨日发布房地产发展相关数据统计报告。

  根据统计结果我们可以得出的结论是:随着一年的政策施压,调控已经颇具成效并且呈现稳中向好的发展态势。

  丨房企投资依旧火热:2017年1-11月,房地产开发投资2115.96亿元,同比增长16.5%。

  在陕西省统计局官网,海弟还找到了1-10月西安市房地产开发企业完成投资1844.58亿元,保持增幅。1-10月陕西省房地产开发企业完成投资2459.68亿元,保持增幅。

  西安市房地产开发企业完成投资额竟然占陕西省房地产开发企业完成投资额的74.99%!如此高的市场集中度,直接印证了西安市场的重要性!

  这也就意味着购房者在西安购房的需求非常旺盛,不敢想象如果不限购,大批外地购房者涌入西安,房价会怎样?

  销售面积趋向平稳: 2017年1-11月,全市商品房销售面积2142.17万平方米,增长22.4%(其中,住宅销售面积1858.32万平方米,增长15.4%。),较前三季度回落0.8个百分点,较1-10月提高3.6个百分点。

  供需关系紧张: 据美城机构统计数据显示:截止2017年11月末西安市商品住宅库存量为758.54万㎡,比上月增加了35.7万㎡。本月住宅去化周期依然为约7个月,目前已连续稳定了三个月。

  

限购发威!2018西安限购政策是这样

 

  众所周知:去化周期6-12月内属于供需失衡(供小于需)关系。

  随着政策不断收紧、“房住不炒”的定位施压,四海为家预测2018年商品住宅去化周期会缓慢回归供需平衡,但近几个月,仍然处于供需失衡,按照市场经验来看,去化周期小于十个月的城市,房价将迎来涨幅,若此时政府放松调控,西安房价绝对会反弹。

  同时随着限购政策的不断收紧,对房地产市场影响较大,后期市场走向存在不确定性,小规模企业或因资金基础薄弱,不断收紧的信贷政策,无力推动新项目的规划与建设,易造成烂尾。

  外地人如果被挤压出西安,

  剩下的房子有人买吗?

  其中让海弟感兴趣的是统计局的这条统计结果:10月,全市10月份备案购房者0.53万人,较9月减少0.47万人,其中,市内购房者减少0.26万人,市外购房者减少0.21万人,市外购房者占比由3月份的62.5%降到10月的40.9%,回落21.6个百分点。

  要知道绝大多数外地人都是带着投资心理来西安炒房,房价上来了。限购政策出台后,外地人炒房被限,多数外地人放弃在西安炒房。

  曾经海哥在和某房企负责人聊天,不听不知道,一听吓一跳:当天下午卖出10套房,其中8套购房人是河南人,1套是山西人,仅有1套还是陕西人,不是西安人。

  于是很多西安的购房者就开始有一个问题:

  那我们是不是应该等一等,等这个虚高的价格掉下来再买房?

  统计局的统计调查里给了我们答案:

  2017年10月,随着限购政策施压,外地人购房被限制,占比回落近22%,也就是说7个月的时间外地购房者占比减少了近22%。

  1-11月住宅销售面积1858.32万平方米,增长15.4%。

  按道理来说,外地购房者减少,市场应该然萧条才对。而1-11月销售面积却未降反增,增长近15.4%。

  那么这个增长从哪里来?

  答案显而易见:本地购房者成为购房主力军,购房需求开始剧增。

  并且随着一年的调控政策,房价平稳进入“万元时代”。本地购房者显然已经开始接受“房价普遍过万”的西安楼市。

  同时:

  2017年1-11月数据显示,大户型和别墅、高档公寓需求增长明显。144平方米以上和别墅、高档公寓分别销售331.52万平方米和49.99万平方米,增长30.3%、47.4%,增速分别高于住宅增速14.9和32.0个百分点。

  可以发现西安本地购房者逐渐对于住房改善需求也在慢慢变高,从“看价买房”到“看质买房”的改变,让我们开始更加关注楼盘的品质。

  

限购发威!2018西安限购政策是这样

 

  

限购发威!2018西安限购政策是这样

 

  

限购发威!2018西安限购政策是这样

 

  

限购发威!2018西安限购政策是这样

 

  上面四张图为2017年统计购房者再置业总结,大家可以对号入座下。

  最后海弟想到一个段子(送给每一位还在等待的刚需住房者):

  当年劝你别买房再等等的人,如今把差价补给你了吗?

  限购是否会持续?

  2018限购政策预测

  有一个很多人心里既害怕又特别想知道的问题:2018年西安的限购政策会是什么样?

  之所以会这样问,是因为2017年西安“史上最严厉的限购政策”始于2016年最后一天的一道“红头文件”。

  此后,全年陆续出台5次调控政策,购房限制从区域到户籍,从套数到价格,不仅被号称史上最严,也确实对购买人群特征和产品供应造成了改变。前文中所提到的外地客数量被挤压就是最明显的结果。

  2016年12月31日:城六区只能新购买一套住宅

  2017年4月18日:区域扩大至长安区按揭贷款首付款比例提高

  2017年6月28日:区域扩大至沣东新城 新房5年内禁止上市交易

  2017年9月13日:限购区域,本地户籍暂停第3套及以上套数住房、非本市户籍限购暂停第2套及以上套数住房购房。在限购区域内无住房且能提供2年以上(含2年)所得税或社会保险证明的非本市户籍(外地人士)可购买1套住房。

  2017年9月22日:商品房明码标价,调价须提前申报。

  所以,当2017年最后一天如期而至,西安市政府和房管部门都没“有所表示”的时候,从房产行业从业人员到购房者到媒体,就表现的紧张兮兮,生怕错过了重要信息或者购房受到更严格的限制。

  前面已经提醒过,严厉政策限制之下,西安2017年的商品房销售量反而上去了;外地客被吓跑了,更多的本地人补了上来。这一切只能说明,西安楼市潜在的消费需求很大,此时如果政策松绑,可能会造成价格反弹,没有人敢冒这个险,至于取消,那就更加不可思议了。

  好吧,即然取消或者松绑不太可能,那就有了另外一种可能:加码。

  提到这个,很容易变成危言耸听,因为某种不能明说的原因,我们来有理有据地分析分析。

  有一段和楼市相关的重要信息:加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  一个重要变化是,以往房子的居住、投资的双重属性,从此转变为居住和准公共物品的新属性,去投资化意义明显。

  多主体供应,则是针对不同区域房地产市场特征的不同,对商品住宅、公共租赁和共有产权房屋进行供应主体的细分,特别是针对一二线热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾,进行多渠道保障和购租并举的政策安排,全面覆盖基本住房需求的同时,兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求。

  西安的住房供应政策,会与此保持高度一致,也就是说,2018年的限购政策,会在除过2017年已经出台的内容之外,添加进围绕多主体供应的更具体内容。梳理2017年西安的限购政策,针对商品住宅的有了,针对不同人群的有了,拟制房价过快增长的有了,如果再需要添加,则会是“多渠道供应”和“租售并举”两大方面,同时,会充分考虑政策不影响到更多改善性需求。

  2018

  2018年西安限购政策可能的主要内容

  1.2018年只能买一套,西安户口和非西安户口同样;

  2.按揭首付比例提高(此前已有首套首付40%的传言);

  3.新购商品房满5年后才可以交易;

  4.西安户口不能买第3套及以上,非西安户口限购暂停第2套及以上;

  5.非西安户口买房条件有变化(连续2年的社保证明存在变数);

  6.限价审核会是常态,开发商不要有想法;

  7.住房租赁市场供应有大招,惠民好方法;

  8.给改善型购房需求一定空间,充分用好购房名额;

  关于政策出台的时间和周期,也是大家想知道的。有两个消息分享给各位。

  1. 政策从提出到全面贯彻落实预计要经历两个阶段,第一阶段是从2017年10月——2018年11月,第二阶段是从2018年底到2022年。

  2. 从全国历年政策来看,时效期主要集中在5-7个月, 调控政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果。

  2018年上半年是“两会”召开的时间点。在这两个关键时间点之间,调控政策不会放松,楼市要稳定的基调不会变。

  根据5-7个月政策时效性,这两个时间都是时效降低的时点,如果市场依旧火热,预计2018年年底前调控不会松动。

  最后,再给大家送点福利。针对西安2018年的楼市调控政策何时出台的问题,四海为家通过多渠道了解到的权威信息是:在新的政策出台以前,继续执行原有的政策。

  也就是说,目前想在西安买房,2017年咋要求的,2018年继续咋要求,只是时间变了而已。

  还有一个消息,就在今天下午,西安市住房保障和房屋管理局与建设银行陕西省分行,在西安市政府新闻发布厅举行住房租赁战略合作协议签约仪式。此举被解读为是建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”住房制度体系的重要举措,是培育和发展大西安住房租赁市场的有益探索。

  怎么样,好消息说来就来了。继续期待吧。来源:腾讯大秦网


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